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《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(市政〔2012〕58号)
2012-09-24(来源:)
 
 桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法
   
第一章 总 则
  第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)补偿的,适用本办法。
  第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
  第四条 市人民政府负责本市城区的房屋征收与补偿工作。对本行政区域所辖县人民政府的房屋征收与补偿工作进行监督、指导。
  第五条 市房屋征收办公室是本市房屋征收与补偿工作的主管部门(以下称市房屋征收部门),负责组织实施本市城区内的房屋征收与补偿工作。
    (一)负责发布征收预公告并组织对拟征收范围内的房屋进行调查、登记,将调查结果在征收范围内向被征收人公布。
    (二)组织拟定房屋征收补偿方案。收集、整理房屋征收补偿方案征求意见情况。
    (三)组织实施房地产价格评估机构的确定工作。
    (四)负责征收补偿资金的专户存储、管理与拨付使用。
    (五)负责实施房屋征收工作或者委托房屋征收实施单位实施征收与补偿的具体工作。
    (六)承担法律法规规定的或市人民政府交办的涉及房屋征收与补偿的其它工作。
  第六条 市发展改革部门按审批程序给予房屋征收范围内建设项目及征收安置等项目作出立项批复。将保障性安居工程建设、旧城区改建具体项目,纳入全市国民经济和社会发展年度计划。
  市规划部门按照城市总体规划要求对征收范围及其建设安置房规划用地范围依法予以确认。
  市国土资源管理部门按照土地利用总体规划对征收范围内土地用途及其安置房建设用地依法予以确认。在市人民政府作出房屋征收决定后,负责办理收回国有土地使用权的有关事宜。
  市财政部门负责征收补偿资金的审核和调拨。
  市房地产管理部门会同国土、规划等部门对征收范围内未经登记的建筑进行认定和处理。组织成立估价专家委员会,对房地产价格估价机构做出的复核结果进行鉴定。协调有关部门,优先安排符合条件的被征收人的保障性住房。
  住房建设、法制、公安、工商、税务、市政、园林、交通、环保、文化、教育、民政、市容、监察、审计、信访、房改、供电、电信等有关部门和单位应当按照职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
  第七条 各城区人民政府受市人民政府委托,会同拟建项目主管部门等单位,对征收房屋项目进行社会稳定风险评估。并根据市房屋征收部门的委托,负责本辖区范围内的房屋征收与补偿的相关工作。
  第八条 市房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。
  委托房屋征收实施单位的工作范围主要是:
    (一)协助进行房屋调查、登记,协助编制征收补偿方案;
    (二)协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释;
    (三)协助组织征求意见、听证、公示等;
    (四)就征收补偿的具体问题与被征收人协商;
    (五)法律法规规定的、涉及房屋征收与补偿的其它工作。
  第九条 任何组织和个人对违反有关房屋征收法律法规和本办法规定的行为,都有权向市人民政府、市房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报后,有关部门对举报应当及时核实、处理。
  监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
    
第二章 征收决定和征收程序
  第十条 在本市城区内,符合《国有土地上房屋征收和补偿条例》第八条、第九条规定,确需征收房屋的,由市人民政府作出房屋征收决定。
  第十一条 房屋征收的一般程序:
    (一)在征收范围发布房屋征收预公告。
    (二)对征收范围内房屋进行调查、测量和登记,并将调查结果在征收范围内向被征收人公布。
    (三)对征收范围内未经登记的建筑作出认定和处理。并将调查、认定和处理结果进行公布。
    (四)暂停办理被征收房屋范围内的相关手续。
    (五)确定房地产价格评估机构并进行预评估。
    (六)对征收补偿方案进行论证并在征收范围内及时公布,征求公众意见。
    (七)将征收补偿方案征求意见和修改情况及时公布。进行房屋征收社会稳定风险评估。
    (八)将房屋征收补偿资金足额拨付到专用账户。
    (九)作出房屋征收决定并公告。
    (十)进行分户评估,并将评估报告送达被征收人。
    (十一)开展房屋征收工作,与被征收人签订补偿安置协议。
   第十二条 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市人民政府。
  市人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证。并将房屋征收补偿方案在房屋征收范围内予以公布,征求公众意见。征求意见期限不少于30日。
  被征收人需提交意见的,应在征求意见期限内以书面形式提交。
  第十三条 市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
  因旧城区改建需要征收房屋,50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定的,市人民政府应组织由被征收人和公众代表及相关部门参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
  第十四条 市人民政府作出房屋征收决定前,委托拟建项目所在城区人民政府会同拟建项目主管部门等单位,按照有关规定进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人300户及以上的,需经市人民政府常务会议讨论决定。 作出房屋征收决定前,征收补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用。
   第十五条 市人民政府做出房屋征收决定,应当具备下列条件:
    (一)市发展改革部门出具的拟征收范围建设项目符合国民经济和社会发展等公共利益需要的项目审批文件。
    (二)市城乡规划部门出具的拟征收范围用地符合城市总体规划要求的书面文件。
    (三)市国土资源部门出具的拟征收范围内土地用途符合土地利用总体规划要求的书面文件。
    (四)市财政部门出具的房屋征收补偿资金落实到位的书面文件。
    (五)拟征收项目的社会稳定风险评估报告。
    (六)市房屋征收部门拟定的、经过论证和征求意见的征收补偿方案。
    (七)房屋征收需要的其它相关文件和材料。
  第十六条 市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
  市房屋征收及相关部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
  房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。
   第十七条 被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
  第十八条 被征收人应积极配合对征收房屋的调查、认定和评估工作,及时提供相关材料。被征收人拒不配合的,自行承担相应责任。
  第十九条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、交易、析产等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。
  市房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
    
第三章 补 偿
  第二十条 对房屋征收决定范围内的被征收人给予的补偿包括:
    (一)被征收房屋价值的补偿;
    (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
    (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
  第二十一条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
  被征收房屋的价值,应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑面积、楼层、装修、土地使用权等因素,由具有相应资质、并在本市备案的房地产价格评估机构通过评估确定。具体评估按照国务院住房城乡建设主管部门的规定执行。
  对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
  第二十二条 房地产价格评估机构由被征收人通过协商或投票多数决定。
  被征收人15日内通过协商或投票无法确定评估机构的,采用竞标、随机抽签选定等方式确定,具体由市房屋征收部门组织实施。
  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
  房地产价格评估机构不得采取恶意低价收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
  第二十三条 房屋征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换。除本办法另有规定外,被征收人可以选择补偿安置方式。
  被征收房屋的附属物以及被征收房屋装修装饰的价值,不作产权调换,给予货币补偿。
  第二十四条 产权调换实行原地安置、同地段安置和异地安置。
  在同一规划定点范围内的安置,属原地安置;在同一街道或相邻街道范围内安置,属同地段安置;其余属异地安置。
  安置房屋的套内面积应不小于被征收房屋的套内面积。
  第二十五条 实行产权调换安置的,被征收人按照签订补偿安置协议的先后次序,优先选择符合其安置条件的安置房屋。
  用于产权调换的房屋,应符合国家质量安全标准、建筑设施配套齐全、产权清晰。
  若采用旧房对被征收人进行安置,用于产权调换的旧房的建造年代应晚于被征收房屋的建造年代。
  第二十六条 实行产权调换安置的,应依照本办法的有关规定,计算、结清被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的差价。
  (一)被征收人向征收人支付被征收房屋面积与安置房屋相等面积的差价时,最高应不超过被征收区域内、同类产权性质房屋评估价格平均值的5%。
  (二)被征收人因提前搬迁奖励和征收补助获得的面积及安置房屋增加的公摊面积,征收人与被征收人之间互不结算。
  (三)安置房屋超过被征收房屋原建筑面积10%以内(含10%)的部分,按安置房屋评估价格的80%结算;再超过被征收房屋原建筑面积10%以上的部分,按安置房屋评估价格的100%结算。
  (四)被征收房屋的评估价格高于安置房屋的评估价格时,征收人向被征收人支付被征收房屋原建筑面积内的差价。
  安置房屋价值由评估机构通过评估确定。
  第二十七条 产权登记时房屋性质为住宅、经工商行政管理部门登记领取工商营业执照,经税务部门进行纳税登记并在房屋征收公告发布之日前持续经营、有持续完税记录的经营性用房(简称“住改非”),可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况对其附加值及经营效益给予适当补偿。包括:一层(不含地下室)改为商业门面,二层(含二层)以上作为营业性用房,如开设旅社、饭店、幼儿园等。
  “住改非”房屋的经营性补偿价值,由选定的房地产价格评估机构通过评估确定。评估时,应考虑房屋收益对价格的影响因素,评估结果要包含非住宅用途的客观收益。计算补偿金额时,以改变住宅使用性质的实际面积为依据。
  “住改非”房屋的有关证明材料,由被征收人提供。无法提供完备证明材料的,不予补偿。
  “住改非”经营性补偿由被征收人所得。被征收人与承租人在租赁房屋时有约定的,从其约定。
  第二十八条 因征收房屋造成搬迁的,市房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费。
  第二十九条 被征收人因房屋被征收需要过渡,市房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
  原地安置、同地段安置以及异地安置房屋为高层住宅楼(8层及以上),临时安置期限为24个月;异地安置房屋为7层及以下的,临时安置期限为18个月。
  被征收人应在产权调换房屋交付后两个月内,及时腾退周转房。
  第三十条 被征收房屋为住宅房屋的:
  (一)搬迁费:
  选择产权调换和货币补偿的,根据实际需要搬迁的次数,按照被征收房屋产权记载建筑面积每平方米10元/次支付搬迁费;每次搬迁费总计不足500元的,按500元给付。
  (二)临时安置费:
  1、选择产权调换且自行安排临时安置住房的,在过渡期内,每月按被征收房屋评估价值的0.4%支付临时安置费;每套被征收房屋临时安置费总计每月不足500元的,按500元给付。非被征收人责任延长临时安置期限的,自逾期之月起按150%支付临时安置费。
  2、选择产权调换且需房屋征收部门提供周转房的,不支付临时安置费。但非被征收人责任延长临时安置期限的,自逾期之月起支付50%临时安置费。
  3、选择货币补偿的,按产权调换临时安置费的计算标准,给予被征收人一次性3个月的临时安置费。
  第三十一条 被征收房屋为非住宅房屋的:
  (一)搬迁费:
  按实际搬迁的货物和设备拆装、运输的市场价格支付搬迁费。对无法按市场价格确定搬迁费的,房屋征收部门与被征收人又达不成协议的,通过评估确定搬迁费用。每次搬迁费总计不足1000元的,按1000元给付。
  (二)停产停业损失补偿:
  1.依据营业执照登记的从业人数,按桂林市当时的最低工资标准,给予每个从业人员一次性3个月的生活补助费。
  2.对营业性用房一次性给予不超过房屋评估价值3%的货币补偿;对营业配套用房(仓库、厂房等)一次性给予不超过房屋评估价值1%的货币补偿。
  (三)临时安置费:
  1.选择产权调换且自行解决临时安置周转房的,在过渡期内,每月按被征收房屋评估价值的0.4%支付临时安置费。但非被征收人责任延长临时安置期限的,自逾期之月起按150%支付临时安置费。
  2、选择产权调换且房屋征收部门已提供临时安置周转房的,不支付临时安置费。但非被征收人责任延长临时安置期限的,自逾期之月起支付50%临时安置费。
  3、选择货币补偿的,按产权调换临时安置费的计算标准,给予被征收人一次性3个月的临时安置费。
  房屋征收公告前已停产、停业的以及“住改非”的房屋,不享受本条规定的补偿。
  第三十二条 被征收房屋内的电话、信息网络、有线电视网、空调和独立供电、独立供水设施等迁移的,按当年迁移安装费用支付各项迁移费;实行货币补偿或由于搬迁后不再使用的,按当年的安装费用支付。
  第三十三条 对被征收房屋的所有权人,根据实际情况分别给予补助和奖励。
  (一)对下列情况分别给予补助:
  1.选择货币补偿的,给予被征收人被征收房屋评估价值10%的货币补助。
  2.选择产权调换的,给予被征收人被征收房屋建筑面积5%的补助,不列入差价计算。
  (二)对下列情况分别给予奖励:
  1.选择货币补偿的:在征收补偿方案确定的签约期限15日内签订补偿安置协议并主动完成搬迁的,给予被征收房屋评估价值的15%的搬迁奖励;在征收补偿方案确定的签约期限30日内签订补偿安置协议并主动完成搬迁的,给予被征收房屋评估价值的10%的搬迁奖励;在征收补偿方案确定的签约期限45日内签订补偿安置协议并主动完成搬迁的,给予被征收房屋评估价值的5%的搬迁奖励。
  2.选择产权调换的:在征收补偿方案确定的签约期限15日内签订补偿安置协议并主动完成搬迁的,给予被征收房屋面积的15%的搬迁奖励;在征收补偿方案确定的签约期限30日内签订补偿安置协议并主动完成搬迁的,给予被征收房屋面积的10%的搬迁奖励;在征收补偿方案确定的签约期限45日内签订补偿安置协议并主动完成搬迁的,给予被征收房屋面积的5%的搬迁奖励。
  第三十四条 市人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。
  市人民政府作出房屋征收决定前,市房地产管理部门应会同有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的,应当给予补偿;对认定为未超过批准期限的临时建筑的,应当按照评估确定的重置价格,给予货币补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。
  房地产管理部门在接到房屋征收部门的申请后30日内,应会同有关部门作出认定和处理意见。
  第三十五条 涉及国防、外交,能源、交通、水利等基础设施建设以及科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业建设需要,征收单位和个人房屋的,应实行货币补偿或异地产权调换。具备条件的,应集中建设安置用房。
  依照城乡规划法有关规定组织实施的保障性安居工程建设、对危房集中或基础设施落后等地段进行旧城区改建,需要征收个人住宅房屋时,应当提供改建地段或者就近地段的安置房屋,供被征收人选择。在符合规划和被征收人自愿选择前提下,其它合适地段也可以作为安置地点。
  第三十六条 符合住房保障条件的被征收人申请保障性住房,市住房保障部门和有关部门应当优先给予配租、配售。
  第三十七条 征收房改住房,被征收人按照有关规定已完善产权的,可选择补偿安置方式。
  征收个人部分产权住房,被征收人在征收签约期限内不能完善产权的,应实行产权调换。
  第三十八条 被征收房屋存在租赁关系时,被征收人应与房屋承租人解除租赁关系,房屋承租人应自行搬迁。
  第三十九条  征收设有抵押权的房屋,抵押人应当将房屋被征收情况通知抵押权人。经市房屋征收部门确认后,抵押人可以选择补偿安置方式。
  第四十条 被征收房屋已缴纳公共维修基金的,公共维修基金管理部门应给予退回,或者转为产权调换房屋的公共维修基金。
  对实行产权调换或者被征收人以货币补偿款购买的房屋,与被征收房屋等面积或等值的部分,被征收人免缴房屋契税。
  第四十一条 征收涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋的,应依照有关法律、法规的规定办理。
  第四十二条 被征收人凭市房屋征收部门的证明或征收补偿安置协议向公安、教育、市政、供电、邮政、电信等部门申请办理户口迁移、转学、转托、供水、供电、邮件传递、电话迁移等手续,相关部门应按照有关规定及时办理。
  房屋征收涉及的中、小学生,可以在原学校或者现居住地学校就读,学校不得拒绝接收,不得收取择校费等额外费用。
  第四十三条 市房屋征收部门及房屋征收实施单位应及时向被征收人公开征收政策和办事程序,依法进行征收工作。
  市房屋征收部门或房屋征收实施单位应在征收现场办公地点将下列内容进行公示:房屋征收有关批准文件、房屋征收决定及公告、征收法规规章、被征收房屋评估结果,征收补偿安置方案、安置房平面图、办公时间、上岗工作人员、联系电话等。
  第四十四条 市房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。
  征收补偿安置协议应包括下列内容:
    (一)征收当事人名称;
    (二)被征收房屋的地址、用途、结构、楼层房号、建筑面积及评估价值;
    (三)补偿安置方式;
    (四)货币补偿金额;
    (五)用于产权调换房屋的地址、栋号、用途、结构、楼层房号、建筑面积、交付时限和结算价格;
    (六)搬迁期限、过渡方式和过渡期限;
    (七)征收补偿安置金额的支付方式和时限;
    (八)征收当事人的违约责任和纠纷的解决方式;
    (九)征收补偿安置协议变更的条件;
    (十)当事人需要约定的其他事项。
  用于产权调换的期房,在签订征收补偿安置协议时,应附安置房屋的平面图。
  补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。
  第四十五条 征收房屋签订补偿安置协议的期限一般为2—5个月,市房屋征收部门应根据被征收房屋户数及其它情况,合理确定签约期限。
  第四十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的、所有权人下落不明的、有产权纠纷的、房屋共有权人以及继承人意见分歧的,由市房屋征收部门报请市人民政府依照房屋征收条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
  被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
  第四十七条 市人民政府作出补偿决定后,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由市人民政府依法申请人民法院强制执行。
  强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
  第四十八条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
  征收补偿安置协议订立或者市房屋征收部门对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
  被征收人在搬迁期限内拒绝搬迁的或没有完成搬迁的,不再给予补偿安置协议上约定的提前搬迁奖励。
  市房屋征收部门及有关单位,不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。不得拆除未搬迁的被征收人的房屋。被征收人不得损坏、拆除被征收房屋的公用设施。禁止建设单位参与搬迁活动。
  第四十九条 被征收房屋的拆除工程,应由具备相应资质等级的施工单位承担。
  房屋拆除工程施工,按照《中华人民共和国安全生产法》、《建筑工程安全生产管理条例》、《建筑拆除工程安全技术规范》及桂林市房屋拆除施工管理有关规定执行。
  市房屋征收部门应对已补偿到位并搬迁房屋的拆除施工安全进行监督管理。
  第五十条 市房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
  审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。
  第五十一条 有下列情形之一的,依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定处理:
  (一)市、区人民政府及房屋征收等相关部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的;
  (二)采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的;
  (三)采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的;
  (四)贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的;
  (五)房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的。   
第四章 附 则
  第五十二条 本办法自公布之日起施行,《桂林市房屋拆迁管理办法》(市政〔2005〕72号)以及《桂林市集体土地征为国有土地上房屋拆迁补偿安置规定》(市政〔2007〕56号)同时废止。在2011年1月21日以前发布公告并取得房屋拆迁许可证的拆迁项目,仍按原有的规定执行,但政府不得责成有关部门实施行政强制拆迁。
  本办法与国家及自治区的规定不一致的,从其规定。
  第五十三条 本市所辖各县国有土地上房屋征收与补偿,参照本办法执行。
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